《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》新舊對照學習資料

粵土協  2018-03-14

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》新舊對照學習資料

        編寫說明：為方便會員學習，規(guī)范出讓地價評估的《土地估價報告》，做好新舊技術規(guī)范銜接，廣東省不動產登記與估價專業(yè)人員協會特整理了新舊國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范的主要變動對照，由于時間倉促，不能涵蓋全部改動，亦難免出現錯漏，日常使用請務必對照技術規(guī)范文件。

    新舊技術規(guī)范變動對照識別體：

    刪除線，即為與原技術規(guī)范（“20號文”）相比刪除的內容；

    紅色字體，即為新技術規(guī)范（“4號文”）新增或修改內容。

                                    2018年3月14日

國土資源部辦公廳關于印發(fā)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》的通知

國土資廳發(fā)〔2018〕4號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，新疆生產建設兵團國土資源局，中央軍委后勤保障部軍事設施建設局:

　　 為規(guī)范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，部制訂了《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（以下簡稱“《規(guī)范》”），現予發(fā)布。請轉發(fā)至轄區(qū)內各級國土資源主管部門、相關行業(yè)協會和土地估價機構，結合本地實際遵照執(zhí)行。

        本《規(guī)范》自2018年4月9日起施行，《國土資源部辦公廳關于發(fā)布<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）>的通知》（國土資廳發(fā)[2013]20號）同時停止執(zhí)行。各地自行出臺的出讓地價評估政策與本《規(guī)范》不一致的，以本《規(guī)范》為準。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估價報告的，可按本《規(guī)范》執(zhí)行。

附件：國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范

2018年3月9日

附件

國有建設用地使用權出讓地價技術規(guī)范

前  言

為規(guī)范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國資產評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》、《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》等相關規(guī)定和土地估價的國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。

本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協會。

本規(guī)范由國土資源部負責解釋。

1 使用范圍

在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范；國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價評估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

        2 引用的標準

        下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準的最新版本。

        GB/T 18508—2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

        GB/T 18507—2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

        GB/T 21010—2017《土地利用現狀分類》

        GB/T 28406—2012《農用地估價規(guī)程》

        TD/T 1052—2017《標定地價規(guī)程》

        GB/T 1009—2007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》

        3 依據

        （1）《中華人民共和國物權法》

        （2）《中華人民共和國土地管理法》

        （3）《中華人民共和國城市房地產管理法》

        （4）《中華人民共和國資產評估法》

        （5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）

        （6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部玲第39號）

        （7）《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部玲第21號）

        （8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）

        （9）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）

        （10）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）

        4 總則

        4.1 出讓地價評估定義

        本規(guī)范所稱的土地使用權出讓地價評估，是指土地估價專業(yè)評估師土地估價師按照規(guī)定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

        4.2 出讓地價評估目的

        開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

        4.3 評估原則

        除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：

        價值主導原則：土地綜合質量優(yōu)劣是對土地價格產生影響的主要因素。

        審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風險。

        公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。

        4.4 評估方法

        （1）收益還原法

        （2）市場比較法

        （3）剩余法

        （4）成本逼近法

        （5）公示地價系數修正法

        出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。

        4.5 評估程序

        （1）土地估價機構接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價目的等基本事項；

        （2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；

        （3）實地查勘；

        （4）選定估價方法進行評估；

        （5）確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出地價決策建議；

        （6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業(yè)評估師簽署，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦颍〉秒娮觽浒柑枺?/p>

        （7）提交估價報告；

        （8）估價資料歸檔。

        5 評估方法的運用

        5.1 收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：

        （1）確定土地收益，應通過調查市場案例進行比較后得出，符合當前市場的政策客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩(wěn)定。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。

        （2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。

        （3）確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

        5.2 市場比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：

        （1）在綜合分析當地土地市場近三年交易實例案例的基礎上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的交易。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例案例。近三年內所在或相似區(qū)域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

        （2）比較實例的修正幅度不能超過30%，即：（實例修正后的比準價格—實例價格）/實例價格≤30%。

        （3）各比較實例修正后的比準價格相差不能超過40%。即（高比準價格—低比準價格）/低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。

        5.3 剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：

        （1）在假設項目開發(fā)情況時，按規(guī)劃建設條件評估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設指標是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

        （2）假設的項目開發(fā)周期一般不超過3年。

        （3）對于開發(fā)完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。

        （4）開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收益還原法的有關技術要求評估。

        （5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據，能夠反映當地不動產開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。

        5.4 成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：

        （1）國家或地方從土地出讓金收入或土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標等指標流轉費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

        （2）土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。

        （3）土地開發(fā)成本應通過調查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

        （4）評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當地工業(yè)用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價。

        5.5 公示地價系數修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現以下技術要求：

        （1）采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面意見。

        （2）在已經開展標定地價公示的城市，運用標定地價系數修正法進行出讓地價評估。

        6 特殊情況評估要點

        6.1 場地未通平或通平不完全

        （1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達到當地正常水平的，先評估當地正常開發(fā)程序下的熟地地價，再根據當地各項通平開發(fā)所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

        （2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設條件進行。

        當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規(guī)劃建設條件的，估價結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設定規(guī)劃建設條件的，評估結果等于新設定規(guī)劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

        作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。

        6.2 特定條件的招拍掛出讓方式

        （1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競房價（或競自持面積等）”方式出讓的，在評估時應按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。

        采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

        （2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府按定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

        （3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據測算相應比例的不動產價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優(yōu)先采用市場比較法，實例不足的，應采用收益還原法。

        6.3 協議出讓

        （1）對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。應按本規(guī)范評估其在設定開發(fā)建設條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地協議出讓最低價標準。

        當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準底價的70%測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。

評估結果低于協議出讓最低標準的，應在土地估價報告中有明確提示。

        （2）劃撥土地辦理協議出讓。使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規(guī)范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。出讓時重新設定規(guī)劃建設條件的，應按本規(guī)范評估在新設定規(guī)劃建設條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

        當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續(xù)應繳土地收益有明確規(guī)定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，合理確定應繳土地收益。

        6.4 已出讓土地補繳地價款

        （1）估價期日的確定。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。

        （2）調整容積率補繳地價。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估計期日的樓面地價確定。

        核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。

        因調低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價的差額確定。

        容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。

        （3）調整用途補繳地價。調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

        用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

        工業(yè)用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業(yè)用地價格。

        （4）多項用地條件同時調整。多項用地條件同時調整的，應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。

        用途與容積率同時調整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定。

        因其他土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。

        核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

        7 估價報告內容

        除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求：

        7.1 估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。

        在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。

        7.2 報告組成要件。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的附件內容外（機構依法備案的有關證明為必備要件），應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：

        （1）涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協議等資料；

        （2）已形成的土地出讓方案的，應附方案；

        （3）報告中采用的相關案例的詳細資料（包括照片）；

        （4）設定規(guī)劃建設條件的相關文件依據。