土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。

類(lèi)型編輯

1、公司制改造土地使用權(quán)評(píng)估：公司制改造分為改造為國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估和改造為非國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估是指企業(yè)進(jìn)行公司制改造，組建有限責(zé)任公司、股份有限公司、集團(tuán)公司國(guó)有企業(yè)間合兼并或與非國(guó)有企業(yè)合兼并成國(guó)有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國(guó)有企業(yè)或者國(guó)有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進(jìn)入企業(yè)，這時(shí)的評(píng)估價(jià)格實(shí)際上是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，而改造為非國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估是指企業(yè)改造后，國(guó)家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門(mén)簽定土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金。補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格兩者之差，所以評(píng)估要分別評(píng)出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門(mén)簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評(píng)估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評(píng)估。

2、土地使用權(quán)作價(jià)出資和授權(quán)經(jīng)營(yíng)評(píng)估，這種方式是國(guó)家以一定年期土地使用權(quán)作價(jià)方式投入新的企業(yè)，國(guó)有作為土地所有者，要體現(xiàn)國(guó)家的權(quán)益，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格，但作為國(guó)家的出資額(資本金)注入企業(yè)，應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價(jià)格。作價(jià)出資額(注入企業(yè)的資本金)=出讓土地使用權(quán)價(jià)格—?jiǎng)潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格，這是因?yàn)閯潛芡恋厥褂萌〉靡院?，企業(yè)付出了取得成本和實(shí)際投入開(kāi)發(fā)成本，這部分權(quán)益在企業(yè)，而非政府和國(guó)家，但要注意年期修正。

3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評(píng)估。國(guó)企債轉(zhuǎn)股改制是國(guó)有企業(yè)改革中近年來(lái)出現(xiàn)的新改革形式，它是國(guó)企以其劃撥土地使用權(quán)作價(jià)后，把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式，債權(quán)人為國(guó)有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來(lái)確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù)，當(dāng)然評(píng)估的是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這種評(píng)估為劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格(如現(xiàn)在開(kāi)灤集團(tuán)的債轉(zhuǎn)股評(píng)估) 。

4、保留劃撥土地使用權(quán)評(píng)估：企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲準(zhǔn)，這時(shí)評(píng)估就是評(píng)估土地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎專(zhuān)瑥乃@收益中抵交出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

程序編輯

土地使用權(quán)擁有者如系國(guó)有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)先經(jīng)其主管部門(mén)的同意，并向當(dāng)?shù)貒?guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)，獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，才能委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果國(guó)有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評(píng)估并不一定要立項(xiàng)，非國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)的評(píng)估則不需要立項(xiàng)這個(gè)手續(xù)。

評(píng)估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式訂立委托合同書(shū)開(kāi)始。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)的委托后，即開(kāi)始組織項(xiàng)目評(píng)估小組開(kāi)展有關(guān)的評(píng)估工作。整個(gè)評(píng)估工作分為兩個(gè)部分，第一步是評(píng)估前的準(zhǔn)備工作；第二步是評(píng)估工作。

評(píng)估前的準(zhǔn)備工作包括：

1.收集有關(guān)的資料：被評(píng)估地塊的地級(jí)資料，城市規(guī)劃資料以及被評(píng)估地塊所處地段等級(jí)資料，被評(píng)估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報(bào)等等。

2.現(xiàn)場(chǎng)勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。

3.分析測(cè)算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測(cè)算被評(píng)估地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，估算開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)銷(xiāo)售額及投資回收期，估算開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

原則編輯

為了確保評(píng)估工作的順利進(jìn)行，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，在土地使用權(quán)評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。一般而言，土地使用權(quán)的價(jià)格的評(píng)估應(yīng)當(dāng)掌握以下的原則：

1.合法公正的原則

土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評(píng)估的結(jié)果將直接對(duì)當(dāng)事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀(guān)公正，其評(píng)估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評(píng)估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀(guān)公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國(guó)有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀(guān)實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法和程序來(lái)評(píng)估。目前土地評(píng)估大量存在的問(wèn)題就是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過(guò)程不客觀(guān)，過(guò)于考慮當(dāng)事人的主觀(guān)意愿因素。

2.有利于開(kāi)發(fā)利用的原則

土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評(píng)估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開(kāi)發(fā)、利用的廣度和提高土地開(kāi)發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估工作要考慮到有利于土地的開(kāi)發(fā)利用。

3.區(qū)別對(duì)待

土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來(lái)確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。

4.最大使用效益的原則

同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評(píng)估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。

方法編輯

一、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法及其適用條件

市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程

1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：

(1)與待估土地用途應(yīng)相同。

(2)與待估土地交易類(lèi)型應(yīng)相同。

(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。

(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

2、進(jìn)行交易情況的修正。

(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。

(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買(mǎi)。

(3)買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

6、確定待估土地評(píng)估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

二、收益法

(一)收益法的應(yīng)用形式

土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱(chēng)收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。

客觀(guān)收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀(guān)收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括無(wú)形收益。

土地收益通常是通過(guò)土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時(shí)，通常按下列步驟進(jìn)行：

1、計(jì)算總收入。

2、求取總費(fèi)用。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)

5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實(shí)際上是土地投資報(bào)酬率。

1、利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。

2、通過(guò)完全利率(無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率)加上風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值(風(fēng)險(xiǎn)收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

3、各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測(cè)算

土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

三、成本法

(一)成本法及其適用范圍

成本法亦稱(chēng)成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。

同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。