土地使用(yòng)权是土地使用(yòng)者依法对土地进行使用(yòng)或依法对其使用(yòng)权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

土地资产(chǎn)可(kě)以作(zuò)為(wèi)单独的对象进行评估，也可(kě)以与地上建筑物(wù)一起作(zuò)為(wèi)评估对象进行评估，还可(kě)以作(zuò)為(wèi)整體(tǐ)企业资产(chǎn)的构成要素随整體(tǐ)企业一并进行评估。

类型编辑

1、公(gōng)司制改造土地使用(yòng)权评估：公(gōng)司制改造分(fēn)為(wèi)改造為(wèi)國(guó)有(yǒu)企业的土地使用(yòng)权评估和改造為(wèi)非國(guó)有(yǒu)企业的土地使用(yòng)权评估是指企业进行公(gōng)司制改造，组建有(yǒu)限责任公(gōng)司、股份有(yǒu)限公(gōng)司、集团公(gōng)司國(guó)有(yǒu)企业间合兼并或与非國(guó)有(yǒu)企业合兼并成國(guó)有(yǒu)企业等，改制后的企业仍為(wèi)國(guó)有(yǒu)企业或者國(guó)有(yǒu)控股企业，土地资产(chǎn)处置仍是以划拨方式进入企业，这时的评估价格实际上是划拨土地使用(yòng)权价格，而改造為(wèi)非國(guó)有(yǒu)企业的土地使用(yòng)权评估是指企业改造后，國(guó)家和政府不再是土地资产(chǎn)的主體(tǐ)，如企业破产(chǎn)，企业上市，非國(guó)有(yǒu)企业兼并國(guó)有(yǒu)企业，國(guó)有(yǒu)企业出售或租赁，土地处置方式為(wèi)出让或租赁。土地处置方式為(wèi)出售的土地必须办(bàn)理(lǐ)土地出让手续，与土地管理(lǐ)部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用(yòng)权价格和出让土地使用(yòng)权价格两者之差，所以评估要分(fēn)别评出划拨土地使用(yòng)权价格和出让土地使用(yòng)权价格。土地处置方式為(wèi)租赁的必须与土地管理(lǐ)部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可(kě)以将租赁土地使用(yòng)权转租、转让或抵押，但必须依法登记。租赁土地使用(yòng)权的评估又(yòu)分(fēn)為(wèi)租赁土地使用(yòng)权的转租、租赁土地使用(yòng)权的转让、租赁土地使用(yòng)权的抵押评估。

2、土地使用(yòng)权作(zuò)价出资和授权经营评估，这种方式是國(guó)家以一定年期土地使用(yòng)权作(zuò)价方式投入新(xīn)的企业，國(guó)有(yǒu)作(zuò)為(wèi)土地所有(yǒu)者，要體(tǐ)现國(guó)家的权益，评估价格应為(wèi)出让土地使用(yòng)权价格，但作(zuò)為(wèi)國(guó)家的出资额(资本金)注入企业，应该不是出让土地使用(yòng)权价格。作(zuò)价出资额(注入企业的资本金)=出让土地使用(yòng)权价格—划拨土地使用(yòng)权价格，这是因為(wèi)划拨土地使用(yòng)取得以后，企业付出了取得成本和实际投入开发成本，这部分(fēn)权益在企业，而非政府和國(guó)家，但要注意年期修正。

3、土地使用(yòng)权债转股评估。國(guó)企债转股改制是國(guó)有(yǒu)企业改革中(zhōng)近年来出现的新(xīn)改革形式，它是國(guó)企以其划拨土地使用(yòng)权作(zuò)价后，把其债務(wù)转為(wèi)债权人股份的一种方式，债权人為(wèi)國(guó)有(yǒu)商(shāng)业银行的资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司。债权人的股份比例应根据评估土地使用(yòng)权价格和债務(wù)金额及企业资产(chǎn)总额来确定。企业以自己划拨土地使用(yòng)权的所占权益转化债務(wù)，当然评估的是划拨土地使用(yòng)权价格，这种评估為(wèi)划拨土地使用(yòng)权的价格(如现在开滦集团的债转股评估) 。

4、保留划拨土地使用(yòng)权评估：企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用(yòng)权价格，保留的划拨土地使用(yòng)权作(zuò)為(wèi)企业的权益可(kě)以经批准进行抵押，抵押权实现后，土地使用(yòng)权由划拨变為(wèi)出让，从所获收益中(zhōng)抵交出让金后，抵押权人方可(kě)优先受偿。

程序编辑

土地使用(yòng)权拥有(yǒu)者如系國(guó)有(yǒu)企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地國(guó)有(yǒu)资产(chǎn)行政管理(lǐ)部门申请立项，获得立项批准后，才能(néng)委托资产(chǎn)评估机构进行评估。如果國(guó)有(yǒu)企业只是為(wèi)了解自己资产(chǎn)情况而要求评估并不一定要立项，非國(guó)有(yǒu)企业土地使用(yòng)权的评估则不需要立项这个手续。

评估工(gōng)作(zuò)是从土地使用(yòng)权拥有(yǒu)者与资产(chǎn)评估机构正式订立委托合同书开始。资产(chǎn)评估机构接受土地使用(yòng)权评估作(zuò)价的委托后，即开始组织项目评估小(xiǎo)组开展有(yǒu)关的评估工(gōng)作(zuò)。整个评估工(gōng)作(zuò)分(fēn)為(wèi)两个部分(fēn)，第一步是评估前的准备工(gōng)作(zuò)；第二步是评估工(gōng)作(zuò)。

评估前的准备工(gōng)作(zuò)包括：

1.收集有(yǒu)关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文(wén)件资料，地产(chǎn)市场成交实例资料，关于土地使用(yòng)权出让价格有(yǒu)关政策规定，地产(chǎn)市场供求双方的情报等等。

2.现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质(zhì)水文(wén)条件；地上物(wù)与地下物(wù)的分(fēn)布情况，地块的经济地理(lǐ)情况等。

3.分(fēn)析测算有(yǒu)关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能(néng)实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用(yòng)权的转让价格。

原则编辑

為(wèi)了确保评估工(gōng)作(zuò)的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用(yòng)权评估过程中(zhōng)应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用(yòng)权的价格的评估应当掌握以下的原则：

1.合法公(gōng)正的原则

土地评估机构是一种中(zhōng)介服務(wù)结构，具(jù)有(yǒu)相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作(zuò)用(yòng)，有(yǒu)时甚至成為(wèi)确定土地使用(yòng)权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工(gōng)作(zuò)中(zhōng)应当尽量客观公(gōng)正，其评估的结果能(néng)够真实地反映土地使用(yòng)权的价值。否则，土地使用(yòng)权评估也就是丧失了其应有(yǒu)的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理(lǐ)由。為(wèi)了保证评估结果的客观公(gōng)正，土地使用(yòng)权的价格评估工(gōng)作(zuò)，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我國(guó)有(yǒu)关土地管理(lǐ)的法规和资产(chǎn)评估的法规的规定。其次要力求公(gōng)正，做到符合客观实际，按照科(kē)學(xué)的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

2.有(yǒu)利于开发利用(yòng)的原则

土地使用(yòng)权出让以及其出让前的评估工(gōng)作(zuò)，应当在服从城市规划的前提下，有(yǒu)利于扩大土地开发、利用(yòng)的广度和提高土地开发、利用(yòng)的强度，亦即土地使用(yòng)权价格的评估工(gōng)作(zuò)要考虑到有(yǒu)利于土地的开发利用(yòng)。

3.區(qū)别对待

土地使用(yòng)权价格的评估，应按照不同區(qū)域以及各块土地的经济价值和效用(yòng)的大小(xiǎo)来确定。例如上海的土地在市區(qū)分(fēn)為(wèi)六块，郊區(qū)分(fēn)為(wèi)三块。因為(wèi)土地使用(yòng)权的价格是由多(duō)种因素决定的。土地是不动产(chǎn)，其价格当然与其所处的地理(lǐ)环境息息相关，位于不同地理(lǐ)位置的土地当然具(jù)有(yǒu)不同的价格。

4.最大使用(yòng)效益的原则

同一块土地由于用(yòng)途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用(yòng)效益”的用(yòng)途或者项目评估其出让价格。最大使用(yòng)效益有(yǒu)时动态的、发展的，最大使用(yòng)效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有(yǒu)较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有(yǒu)很(hěn)好的了解。

方法编辑

一、市场法

(一)市场法及其适用(yòng)条件

市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

(二)市场法应用(yòng)的步骤与过程

1、 广泛搜集交易资料，确定比较案例。

选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具(jù)有(yǒu)相关性和替代性，应符合下列要求：

(1)与待估土地用(yòng)途应相同。

(2)与待估土地交易类型应相同。

(3)交易案理(lǐ)应為(wèi)正常交易或可(kě)修正為(wèi)正常交易。

(4)与待估土地所处地區(qū)的區(qū)域特性及个别条件要相近。

(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可(kě)以进行比较修正。

2、进行交易情况的修正。

(1)有(yǒu)一定利害关系的主體(tǐ)之间的交易。

(2)交易时有(yǒu)特别动机，如急于出售或購(gòu)买。

(3)买方或卖方不了解市场行情。

(4)其他(tā)特殊交易情形。

3、进行交易时间的修正。

4、进行區(qū)域因素修正。

5、进行个别因素修正。

6、确定待估土地评估值。可(kě)采用(yòng)算术平均法、加权平均法、中(zhōng)位数法或众数法处理(lǐ)。

二、收益法

(一)收益法的应用(yòng)形式

土地使用(yòng)权评估中(zhōng)的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产(chǎn)生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算為(wèi)现值之和，从而确定土地评估值的方法。

(二)土地收益额及其估算

实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能(néng)用(yòng)于评估，因為(wèi)个别人或个别企业的经营能(néng)力等对实际收益的影响较大。

客观收益是排除了实际收益中(zhōng)属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能(néng)作(zuò)為(wèi)评估的依据。

土地收益包括有(yǒu)形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有(yǒu)形收益，还要包括无形收益。

土地收益通常是通过土地的具(jù)體(tǐ)使用(yòng)，以房地合一的形式获得的。

以房地产(chǎn)出租為(wèi)例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：

1、计算总收入。

2、求取总费用(yòng)。(此处不包括利息)

3、求取总收益。

4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用(yòng)年数

5、求取土地纯收益。

(三)土地还原利率及其估算

土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

1、利用(yòng)收益还原法公(gōng)式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。

还原利率=安(ān)全利率+风险调整值

3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其测算

土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能(néng)力延续的时间長(cháng)度，通常以年為(wèi)单位。

土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用(yòng)年限获取。

三、成本法

(一)成本法及其适用(yòng)范围

成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用(yòng)之和為(wèi)依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本法一般适用(yòng)于新(xīn)开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多(duō)，无法利用(yòng)市场法等其他(tā)方法评估时采用(yòng)。

同时可(kě)在对既无收益有(yǒu)很(hěn)少有(yǒu)交易情况的公(gōng)园、學(xué)校、公(gōng)共建筑、公(gōng)益设施等具(jù)有(yǒu)特殊性的土地评估时采用(yòng)。